Вся наша практика показывает, что из-за ошибок проектирования квартир девелопер теряет большую часть потенциальной прибыли. Если вам нужен востребованный и финансово успешный проект — уделите созданию планировок особое внимание.
Для начала нужно определиться с квартирографией проекта — распределением квартир по типам. Чтобы правильно определить, сколько нужно запроектировать однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир, ответьте на вопросы: кому мы будем продавать эти квартиры? кто наша целевая аудитория? Для правильных ответов надо провести исследование проектов-конкурентов в локации и изучить потребителей. О том, как правильно проводить такие исследования, мы рассказали в главе «Правила проведения исследований».
Для Московской и Санкт-Петербургской агломераций, которые отличаются высокой стоимостью земли и значительной долей региональных покупателей, работает правило квартирографии «60-30-10»: 60% однокомнатных, 30% двухкомнатных, 10% трехкомнатных квартир. В большинстве случаев такая квартирография будет оптимальной в массовых сегментах.
В регионах, где нет высокой миграции, покупатели в первую очередь хотят расширить пространство. Поэтому доля студий и однокомнатных квартир должна быть меньше. Также важно эффективно управлять средней площадью квартир в проектах и не увеличивать функциональную площадь.
Следующий важный шаг — необходимо решить, какой диапазон площадей мы хотим задать. Если не попасть в эффективную среднюю площадь квартир, то продажи могут быть совсем не такими, как вы планировали.
В последнее время сформировался тренд на снижение площади квартир и рост функциональности. По нашему опыту в массовом сегменте можно эффективно вместить весь необходимый функционал в:
- 34-36 кв.м для однокомнатной квартиры с отдельной кухней;
- 36-38 кв.м для однокомнатной квартиры с кухней-гостиной;
- 48-52 кв.м для двухкомнатной квартиры с отдельной кухней;
- 52-56 кв.м для двухкомнатной квартиры с кухней-гостиной;
- 70-75 кв.м для трехкомнатной квартиры с кухней-гостиной.
Учтите, что площадь квартир меняется в зависимости от класса проекта. Чем он выше, тем больше площадь. Например, в классе комфорт можно получить эффективную двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной 52 кв.м. Добавим один из элементов комфорта (функциональный элемент, повышающий комфорт проживания) — санузел в спальне родителей; эркер в кухне-гостиной; дополнительную систему хранения — и получим квартиру площадью 57-60 кв.м с дополнительной функциональностью.
При увеличении площади квартиры нужно увеличивать функциональность и элементы комфорта, а не просто «пустые» дополнительные квадратные метры, которые лишь дают “роскошь пустоты”.
Следующий этап — правильно разместить квартиры на этаже. Необходимо определить, в каком месте и на каких этажах квартиры разных типов будут лучше продаваться. Как правило, большие квартиры лучше всего размещать в наиболее выгодных местах, а именно — в торцах секции, выходящих на улицу, что добавит им ценности. В глубине секции лучше размещать небольшие квартиры, а рядом с лифтами — самые маленькие (это не снизит их востребованность).
Часто идеальному расположению квартир на этаже мешают нормы инсоляции. Поэтому рекомендуем еще на этапе разработки мастер-плана поставить архитекторам задачу расставить секции на участке так, чтобы освещение всех квартир было в пределах нормы. Часто это сложно сделать без потерь продаваемой площади. По нашему опыту, с такой проблемой может справиться вариативное проектирование — 2 или 3 варианта проектов от разных архитекторов позволят выбрать наилучший вариант.
Итак, мы определилсь с квартирографией, средней площадью и распределили квартиры на этаже. Теперь начнем конструировать квартиры.
Лучшей основой для создания планировки является сценарий жизни, который можно будет реализовать в этой квартире. Важно учесть и современные тренды в проектировании пространства:
– лишние метры не нужны, если они не добавляют функциональности или не меняют сценарий жизни;
– хранение преимущественно выносится из квартиры в кладовки/келлеры, освобождая больше пространства для жизни;
– и новый тренд — создание пространства в квартире для удаленной работы. Для этого хорошо подходит теплый балкон.
Рассмотрим процесс создания планировки на примере сценария жизни “молодая семья с одним ребенком” в классе стандарт.
Для комфортной жизни им необходимы:
– отдельная спальня для ребенка;
– место, где вся семья может проводить время;
– доступность санузлов для всех членов семьи;
– системы хранения, чтобы не загромождать комнаты.
С учетом ограниченного бюджета семьи такая планировка может состоять из следующих элементов:
Прихожая. Прихожая может быть небольшой, но должна быть максимально функциональной. Спроектируйте в этой зоне систему хранения глубиной 600-700 мм и длиной 1-1,5 м. Входную зону разместите около кухни-гостиной, чтобы отделить общественную зону от приватной.
Санузлы. Основной — площадью 4 кв.м., в котором расположены унитаз, ванна, раковина и стиральная машина. Второй, дополнительный санузел, стоит оснастить унитазом и раковиной.
Общественное пространство. Кухню-гостиную площадью 18-20 кв.м. рекомендуем разделить на зоны готовки, приема пищи и диванную. Таким образом, вся семья сможет проводить время вместе.
Спальня. Достаточная площадь — 10-14 кв.м. Гардероб здесь станет преимуществом.
Детская комната. Площадь детской для одного ребенка — 10-12 кв.м. Советуем ориентировать эту комнату окнами во внутренний двор или другое тихое место. Проектировать ее лучше в глубине квартиры, подальше от входа. Учтите, что детская комната должна быть без балкона.
Балкон/лоджия. Балкон лучше разместить в кухне или кухне-гостиной. При глубине 1,2-1,5 метра он станет местом отдыха, а не складирования вещей.
Чтобы помещения были удобными, соблюдайте правила эргономики:
- Ширина для кухонь-гостиных 2,9-3,2 м. даст возможность вместить комфортную диванную зону;
- Кухонный фронт лучше устанавливать в нише, тогда остальное пространство можно эффективно использовать под обеденную и диванную зоны. В кухне-нише расстояние между шкафами должно быть не менее 1,1 метра;
- Ширина спален для удобного размещения кровати — от 3,0-3,2 м. Расстояние между кроватью и телевизором закладывайте не менее 0,7 метра;
- Ширина детских — от 2,7-3 метров.
Уделите внимание размещению инженерных систем:
- Вентблоки, ГВС, ХВС лучше разместить в МОП (местах общественного пользования);
- Розетки и освещение стоит планировать с учетом планировочного решения. Розетки лучше размещать, ориентируясь на план расстановки мебели. Главное правило — в современном доме розеток мало не бывает;
- Даже такой “мелочи” как дверной звонок нельзя обходить вниманием — устанавливайте его так, чтобы пользоваться им было удобно и взрослым, и детям.
Квартира с продуманной эргономикой, которую мы описали, может быть спроектирована на 54-56 кв.м. В ней с комфортом разместится семья с одним ребенком, а стоимость такой квартиры сделает ее высоколиквидной.
При проектировании квартир других типов также отталкивайтесь от сценариев жизни в них и не увеличивайте площадь без дополнительного функционала, который добавит ценность для покупателей.
Создать квартиры, идеально подходящие под различные сценарии жизни, непросто. Но необходимо.
Наша команда поможет вам спроектировать продуманные планировки с высокой ценностью.