Проектное финансирование: правила новой жизни. Часть 2

В первой части интервью с Максимом Жабиным, заместителем генерального директора строительной корпорации СК «ЛенРусСтрой», мы говорили о взаимодействии банка и застройщика по проектному финансированию под счета эскроу. Сегодня речь пойдет о том, как работа по ссчетам эскроу сказывается на отношениях с покупателями квартир.

- Ипотечная ставка для ваших клиентов стала ниже?

По счетам эскроу схема стала не много сложнее. Если в двух словах, банк готов субсидировать ипотечную ставку для наших клиентов за счет нашей же прибыли. Есть стандартная средневзвешенная ставка 9,6%, она позволяет брать ипотеку в Сбербанке. 

Есть одно но. Возникают сложности, когда проектное финансирование осуществляет один банк, а ипотеку клиент берет в другом. Ипотечные деньги банк перечислит только после регистрации договора долевого участия. А зарегистрировать договор можно после того, как снимется обременение банка, которому принадлежат квартиры. Фактически тот банк, с которым ты работаешь по проектному финансированию, монополизирует рынок под ипотеку. Справедливости ради, и до проектного финансирования львиная доля ипотечных денег (в нашем случае 80%) проходила через Сбербанк. С нами работает ипотечный менеджер, который помогает достаточно быстро и легко оформлять ипотечные сделки. 

- Как происходит сделка по счетам эскроу? Насколько усложнился процесс оформления?

Бумаг заполнять нужно больше, оформление дольше. Раньше клиент с «чистыми деньгами» (без ипотеки) приезжал в офис, подписывал договор, мы за него подавали документы на регистрацию, он возвращался, забирал договор и оплачивал квартиру. 

Теперь клиент приезжает в офис, подписывает договор, едет в банк, открывает счет эскроу, ждет, пока вернется договор с регистрацией. Мы параллельно пишем в банк о намерении клиента открыть счет, банк выдает ID. Вызываем клиента, отдаем договор, клиент едет в банк, открывает сберегательный счет, кладет деньги, с этого счета деньги перечисляются на счет эскроу.

Если раньше в среднем стандартная сделка занимала 2-2,5 недели, то сейчас 3-3,5 недели.

Подводя итог - документов стало больше , появились определенные сложности, но я думаю, что они носят временный характер, Сбербанк наладит этот процесс.

- Сколько стоит открытие счет эскроу?

Бесплатно и для клиента, и для компании-застройщика. Особенность счета эскроу в том, что застройщик получает деньги только после сдачи дома в эксплуатацию. Клиент же в любой момент может прийти и просто забрать свои деньги, расторгнуть договор с банком. Есть опасение, что в скором времени мы будем иметь огромное количество фактов потребительского экстремизма. 

- Как работа по счетам эскроу сказывается на конкуренции в борьбе за покупателя?

Безусловно вопрос правильной упаковки проекта и правильной его реализации не снимается с повестки дня. Он станет даже актуальнее. На рынке девелопмента у покупателя главный страх - вложить деньги и не получить квартиру. Счет эскроу защищают деньги покупателя, все риски берет на себя банк. Уходит страх - и у клиента появляется намного больше критериев оценки. Он будет прислушивается к своим внутренним потребностям. Не угадывать надежность застройщика, а выбирать качество продукта, комфорт жилья, инфраструктуру.

Я предполагаю, понятия эконом / комфорт / комфорт плюс нивелируются.  Проекты, которые сегодня по цене относятся к эконом-классу бывают упакованы не хуже, чем «комфорт». Покупатель от такого положения только выиграет.



Подпишитесь на новые статьи
Нажимая на кнопку «Подписаться» вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности на обработку персональных данных