Проектное финансирование: правила новой жизни. Часть 1

О проектном финансировании и нюансах работы по счетам эскроу мы говорим с заместителем генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максимом Жабиным, топ-менеджером строительной корпорации из Санкт-Петербурга, которая возводит до 100 000 квадратных метров жилья в год.

- Какой совет вы дадите застройщикам, которые еще не сталкивались с проектным финансированием под счета эскроу?

Первый совет, который я бы дал сегодня коллегам, финансовые показатели проекта с самого начала сводите по формам представленным банком. Мы создавали финансовую модель и капитал проекта на своих формах, а банку приходилось переносить представленные нами показатели в свою и эта десинхронизация занимала много времени.

Второе - выбор стадии входа в проектное финансирование. Документы в банк лучше подавать в момент, когда проектная документация выходит из экспертизы, претерпела все необходимые изменения и готов полный пакет документов в том числе разрешение на строительство (или будет получено вскоре). 

И третий момент. Нужно понимать, что при выборе проектного финансирования все процессы должны быть максимально прозрачными. Если банк не будет в этом уверен, он либо откажет в рассмотрении заявки, либо прекратит уже начавшееся финансирование. 

- Сколько по времени заняло у вас оформление проектного финансирования?

В нашем случае банк, совместно с нами,  около одного года проводил оценку всего проекта комплексного освоения территории (400 тыс. кв. м. под застройку). Аудит показал, что денежных средств от реализации квартир хватит, для покрытия процентов по кредиту, строительно-монтажных работ, коммерческих расходов, и возможных рисков. Далее финансирование строительства каждого жилого дома производится отдельно. Срок рассмотрения заявления на финансирование каждого последующего жилого дома составляет от 4 до 6 месяцев, от подачи заявления до момента доступа к кредитным средствам, сюда также включены сроки на регистрацию залогов и первого договора долевого участия в государственных органах.

- Что выступает залогом по кредиту?

Проектное финансирование под счета эскроу - это привлечение банка в качестве единоличного инвестора под весь проект. Банк берет в залог все имущественные права на не построенные квартиры и земельный участок под строящимся жилым домом.

При проектном финансировании под счета эскроу банк использует систему «дисконта» для имущественных прав. Если имущественные права оценили в 2 млрд. рублей, банк откроет кредитную линию на 25-40% меньше - не более 1,5 млрд. рублей. 

Банк финансирует только 85% стройки. 15% - это средства застройщика. В качестве собственных средств застройщика банк может принять стоимость земельного участка, затрат на подключение к инженерным сетям, затрат на проектирование. Главное, чтобы эти затраты были подтверждены. В нашем случае хватило рыночной стоимости земельного участка. При этом, земельный участок не берут в акцепт, потому что с регистрацией первого договора долевого участия он становится общедолевой собственностью. 

- Кредитная линия открыта. Как вы можете использовать деньги? 

У банка есть согласованный капитал проекта, в который включены все расходы по строительству жилого дома: и строительно-монтажные работы, и зарплата, и затраты на маркетинг, а также финансовая модель. По строительной части каких-либо ограничений нет, все в рамках сметы, и вот коммерческие расходы должны составлять не более 20% от сметы.

У нас нет возможности позвонить в банк и сказать, что нам на этот месяц надо 200 млн. рублей. Нам необходимо подготовить на рассмотрение банку пакет документов: информация о расходах и контрагентах, копии договоров, счета. Одобряя операцию, банк перечисляет деньги не нам, а конкретному контрагенту. Время на проведение операции - от 5 до 7 дней. Иногда дольше, если у банка возникнут вопросы. 

- Вам пришлось менять какие-то генподрядные организации?

По проектному финансированию удобнее работать, если вы компания полного цикла и в группу входят внутренний генподрядчик и застройщик. В таком случае легче контролировать качество работ и себестоимость. В составе строительной корпорации «ЛенРусСтрой» есть компания застройщик и генеральный подрядчик.

- Как выбрать правильную стратегию проектного финансирования?

Нужно сравнить два показателя. Первый - сколько бы мы заплатили за проценты и сколько денег бы получили на расчетный счет, если бы продавали последовательно увеличивая стоимость. Второй - сколько бы мы заплатили процентов за пользования кредитом, если бы все квартиры продали в конце по достаточно высокой стоимости. 

Пока мы используем первую стратегию: снижаем долговую нагрузку на проект, строим быстро и продаем квартиры, равномерно наполняя счета эскроу, благодаря правильному ценообразованию и использованию автоматизированной модели ProfitMax. Продаем в два раза больше, чем берем из банка. 

По итогам квартала на основе анализа будем принимать решение, как работать дальше. 

Есть вероятность, что мы перейдем ко второй стратегии - будем выводить квартиры в продажу к концу строительства. При таком варианте клиент будет более вдумчиво подходить к оценке качества продукта и выбору. А стоимость квадратного метра мы планируем повышать по мере продаж. Считаю, что это будет новый тренд. Раньше цена на готовое жилье не росла так, как это происходило с квартирами в строящихся объектах.

- Ставки по кредиту зависят от того, сколько денег компания аккумулирует на счетах эскроу?

На расчет средневзвешенной ставки влияют два показателя: выборка (средства, потраченные из кредитного лимита) и сумма, накопленная на счетах эскроу. Если мы продали квартир на сумму большую, чем взяли в банке, ставка уменьшается. И на оборот, берем в банке деньги на строительство, но не продаем квартиры, ставка растет. 

Пример:

Сумма кредита по проектному финансированию  - 1 млрд. рублей. Размещаем часть кредита на аккредитив 500 млн. руб., для оптимизации затрат. Сумма кредита за минусом суммы аккредитива 500 млн. руб. Сумма выбранных средств на затраты застройщика с суммы аккредитива 50 млн. руб. , сумма выбранных средств с кредита – 10 млн. руб. Ссудная задолженность на дату расчета процентной ставки 510 млн. руб., которая состоит из суммы аккредитива плюс суммы выбранных средств с кредита.

Сумма 1 - аккредитив, на который начисляется процент, 500 млн. рублей минус выбранная сумма затрат застройщика 50 млн. рублей. На сумму аккредитива начисляются проценты по ставке 1,2 %.

Сумма 2 -  сумма на счетах эскроу.

Сумма 3 - это ссудная задолженность минус полученные средства от дольщиков на счетах эскроу минус остаток суммы аккредитива . Минимальная ставка - 0,2%, максимальная - 13,25% годовых. То есть если на счетах эскроу находится сумма больше, чем тратит застройщик, проценты начисляются по специальной ставке, которая в зависимости от процента превышения суммы на счетах эскроу над выбранными средствами на строительство варьирует от 5,9% до 0,2% . Если суммы равны, начисления идут по средней ставке - 5,9%. Если сумма превышает на 90% и выше -0,2%. Если застройщик потратил сумму больше, чем собрал на эскроу-счетах, начисляется максимальная базовая ставка 13,25%. 

Формула: 

Сумма аккредитива за минусом выбранных средств с аккредитива, умноженная на 1,2%, плюс сумма на счетах эскроу, умноженная на 5,9% (специальная процентная ставка рассчитывается индивидуально от суммы на эскроу счетах), плюс ссудная задолженность минус сумма на аккредитиве минус сумма на счетах эскроу, умноженная на 13,25%. Сумма этих показателей делится на ссудную задолженность. В результате получаем средневзвешенную ставку. 

(450 000 000*1,2% + 50 000 000*5,9% + (510 000 000 – 450 000 000-50 000 000)*13,25% ) / 550 000 000 = ((5 400 000 + 2 950 000+1 325 000) / 510 000 000 ) * 100% = 1,90%

Здесь приведен расчет показателей именно для нашей компании, для других застройщиков ставки могут отличаться в зависимости от договора с банком. 

Во вторник выйдет вторая часть интервью с Максимом - речь пойдет о том, как работа по ссчетам эскроу сказывается на отношениях с покупателями квартир. Подпишитесь на блог, чтобы не не пропускать важное новости и интересные статьи

Подпишитесь на новые статьи
Нажимая на кнопку «Подписаться» вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности на обработку персональных данных