Не местом единым. Часть 1

Развитие продукта на региональном рынке недвижимости. Квартиры и подъезды

В 2003 году, выступая в Москве, Джек Траут говорил, что удачная недвижимость - это место, место, место, а бизнес - это отличия, отличия, отличия. Последние 10 лет рынок недвижимости опровергает слова маркетингового гуру. Недвижимость - тоже бизнес, а следовательно, успешным становится продукт, который выгодно отличается от других.
Консультант практики “маркетинг” компании “Манн, Черемных и партнеры” Андрей Овчинников анализирует, как менялся продукт на рынке недвижимости и почему место больше не является единственным фактором успеха девелопера.

Региональные рынки отличаются от рынков Москвы и Санкт-Петербурга объемом спроса и суммой покупки: класс продукта, технологии, инженерные и архитектурные решения обусловлены конечной ценой. Поэтому создание продукта в масс-сегменте - это всегда компромисс между желанием девелопера построить достойное жилье, которое он сможет продать дороже/больше/быстрее, и суммой денег в кошельке покупателя. Это ограничение - движущая сила, которая и определяет вектор развития продукта. Регулярные кризисы на рынке лишь обостряют ситуацию.

За последние 10 лет изменилось как понимание самого продукта, так и подход к его созданию. Рассмотрим, как менялся продукт на примере отдельных его составляющих. Ситуация на рынке от города к городу варьируется, но тенденции в большинстве регионов совпадают.

Планировки
Еще 10-15 лет назад подход к созданию планировок заключался в том, чтобы извлечь из здания максимальную продаваемую площадь при минимуме затрат на строительство.  Сейчас все больше застройщиков при создании планировок ориентируются на потребности покупателей, их жизненные сценарии.

Планировки становятся более функциональными, доля полезной площади увеличивается, в то время как общая площадь квартир, наоборот, снижается. Это повышает доступность девелоперского продукта для покупателей.

Так, например, современный формат планировок совмещает в одном помещении функции кухни и гостиной: в объединенной кухне-гостиной семья может реализовать большее количество сценариев, проводя время вместе: от приготовления ужина, до приема гостей. Кухня-гостиная становится центром притяжения всей семьи и располагает для этого достаточной площадью. Все больше застройщиков в новых проектах отдают предпочтение этому европейскому формату планировок.

Комнаты чаще имеют правильную геометрию без лишних выступов, ниш и непрямых углов, которые требуют специальных, а значит, дорогих решений в ремонте, отделке и меблировке.

За счет исключения лишних метров снижается средняя площадь квартир. По данным ЕРЗ, с 2015 года она сократилась с 57 кв. м. до 49 кв. м. в 2018, а за последние 10 лет - на 15-25% в зависимости от региона. Снижение средней площади также связано с увеличением в ассортименте застройщиков доли студий и однокомнатных квартир, которая составляет в среднем 50-55%.

Отделка
Покупатель заинтересован в скорейшем переезде в новую квартиру, поэтому застройщики все чаще предлагают несколько стилей или цветовых решений добротной “белой” (чистовой) отделки. Она позволяет прожить в квартире минимум 3-5 лет без особых дополнительных затрат на ремонт. Стоимость отделки можно включить в ипотечные платежи, что удобно и покупателю, и застройщику.

Инженерные решения
Застройщики все чаще применяют горизонтальную разводку труб отопления вместо вертикальной (когда трубы прокладываются горизонтально под полом, а не вертикально сквозь плиты перекрытия). Система телеметрии автоматически снимает показания счетчиков воды и передает их в управляющую компанию.
Последние год-два в массовом сегменте начали появляться квартиры с опциями “умного дома”. Они позволяют дистанционно управлять инженерными системами, системами безопасности и удаленного доступа: отоплением, водоснабжением, температурным режимом, доступами во двор и подъезд, видеонаблюдением. Насколько массовым станет этот продукт - покажет время.

Подъезды
Воспринимаемые границы жилья от входной двери перенеслись к двери подъезда, а затем и к границам двора. Соответственно, изменились требования и подход к созданию этих мест: большинство проектов демонстрируют переход от типовых, безликих и неухоженных подъездов к красивым, чистым, безопасным и просторным пространствам, которые становятся естественным продолжением квартиры.

Как изменился подход к архитектурным решениям, благоустройству территорий, управлению домами - в следующей части. Продолжение следует =) Подпишитесь на рассылку новостей блога, чтобы не пропустить полезные статьи и актуальные новости строительной отрасли.
Подпишитесь на новые статьи
Нажимая на кнопку «Подписаться» вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности на обработку персональных данных